シェアハウス運営は儲からない?始める前に住むとわかる、お金儲けに向かない超当たり前の理由

チファニー
こんにちは、チファニーです!

以前、「地雷物件」のシェアハウスに住んでいたのですが、ついに入居者がいなくなりました。

お金儲けをしようと思って始めたシェアハウス運営らしいのですが、私が入居してすぐの頃、こんな会話をしたのを覚えています。

シェアハウス運営ってどうですか?
オーナー
全然儲からないっす!早く家売りたい!

そうです、そもそもシェアハウスはお金儲けに向かないということは、自分が住んでみたらわかるハズなんです!

ということで、ブームに乗ってシェアハウス運営をしても上手くいかない当たり前の理由について、海外のシェアハウス経験と地雷物件のシェアハウスを比較して、学んだことをお話ししようと思います。

 

【基本】海外と日本のシェアハウスの違い

まず初めに、なぜ海外と日本のシェアハウスが違うのか?についてお話しします。

海外でシェアハウスやルームシェアが一般的に浸透しているのは、そもそもマンションやアパートの家賃が高すぎるから!

海外には、単身世帯がリーズナブルな価格で入居できる賃貸物件の数が、日本のように充実している訳ではありません。

一人暮らしをしている現地の友人の部屋の例をあげると、ベッドルーム1室とリビングルームがついて、家賃は月に$1,400($1=100円で考えて約14万円)。

さらにそこから$450ほど一気に値上がりしたため、家賃は$1,850($1=100円で考えて18.5万円)。

高すぎて「一人では絶対暮らせない」と言いますし、友人はその家から引越しをしました。

また、ベッドルームが1室のマンションやアパートの空き部屋数には限りがあるため、やむを得ずベッドルームが2~3部屋あるマンションや一軒家を借りなければいけないこともあります。

そうなると、単身の人にとっては家賃が高額になってしまいますね。

こういった理由から、空き部屋に入居してくれるルームメイトを募集して、シェアハウス生活をしているのです。

自分が賃貸契約を結んでいる物件に他人を入居させて一緒に生活をするので、

  • シェアメイトの生活の時間帯
  • コミュニケーションが取れるか(言葉が通じるか)
  • 自分の生活に支障はないか

など、「自分に合うか」という点を無視せず、見学時に誰を入居させるかをしっかり選びます。

チファニー
海外のシェアハウスは、ガチで自分の生活がかかっているのです!

一方で日本のシェアハウスは、運営会社によって管理されている物件を多く見かけます。

「他人との交流」や「多国籍シェアハウスで国際交流」を売りにしている、エンターテインメント的な要素を含むシェアハウスに多く巡り合いました。

もちろん、所得が低くて賃貸アパートに住めず、「シェアハウス」という選択しかない入居者もいますが、十分な収入がある人が「一人よりも他人と交流がある方がいい」という理由であえてシェアハウスに住む人もいれば、「コスパ」「節約」を目的として住む人もいます。

日本のシェアハウスは、海外のシェアハウスほど生活がかかっている訳ではなく、シェアハウス運営をしている会社や個人によって提供されている、一種の「サービス」のような印象です。

 

シェアハウスがお金儲けに向かない9コの理由

それではここから、私が海外と日本のシェアハウスに住んでみてわかった、「シェアハウスがお金儲けに向かない理由」をお話しします。

1.初期費用を回収するのに12年以上!?

シェアハウス運営を始めるにあたり、用意しなければいけないものは「家」ですね。

私が住んでいた地雷物件は、購入時の金額が2000万円

リノベーション費用と合わせると2300万円になったと言います。

部屋が4室あり、1室は家賃3万円で2室が4万円、一番高い部屋が4.5万円です。

1ヶ月の家賃収入は最高で15.5万円となり、年間にすると186万円になります。

最初に支払った2300万円を回収するには、毎年186万円収入があったとしても

2300万÷186万=12.36….

家賃収入で初期費用を回収しようと思ったら、最低でも満室状態のまま12年は運営しなければいけません。

補足

辞めたくなったら家売ればいいんじゃない!?と思うかもしれませんが、5年以内に売ると高額な税金がかかるようです。 

 

2.いつも満室になるとは限らない

家賃収入を目的とするシェアハウスですが、入居者の出入りは賃貸アパートよりも流動的です。

そのため、いつも部屋が満室になるとは限りません

例えば、私が住んでいたシェアハウスは、現在は全室空室のため家賃収入はゼロです。

シェアハウスに住んでいた期間中も、4部屋あるのにも関わらず、私を含めて2部屋しか埋まっていなかったので、家賃収入は7万円。

満室であれば15.5万円の家賃収入を見込めるところ、半分にも達していません。

そしてこの状況は、次の繁忙期まで続くのです…。

 

3.入居者は節約なんかしない

入居者の水光熱費・ガス代・インターネット代は、共益費に含まれます。

私の住んでいた地雷物件シェアハウスの場合、共益費は1万円。入居者が4人いたら4万円になります。

基本的に共益費は毎月固定。

水光熱費がよっぽど高額な料金にならない限り追加で請求されることはないため、入居者は一人暮らしをする時ほど節約なんかしません

さらにシェアハウスは、家族4人で住んでいるわけではなく、単身世帯が4世帯一つ屋根の下に暮らしている状態となります。

そうなると、

  • お風呂にお湯をはっても自分の入浴タイムが終わったら栓を抜く(そして他の人も同じようにする)
  • 入居者は基本部屋で過ごすため、すべての部屋でエアコンがフル稼働(夏は電気代の請求が月3万円を超える)
  • 誰がどれだけ電気を無駄に使っているのか特定できない

という理由から、本当に協力的な入居者に恵まれない限り、節約してもらえることはほぼないと思った方が無難です。

 

4.家賃が安いと変な人が入り、高ければ賃貸アパートに住む

シェアハウスのメリットと言えば、何と言っても「コスパがいい」ところ!

でも、入居審査が賃貸アパートに比べて緩いシェアハウスなので、家賃が安すぎると

  • 超低所得の経済的に不安定な人
  • 住所不定無職の人
  • 最悪不審者

といった入居者が入ってくる可能性があります(本当に変な人いるらしいです…)。

さらに日本には、家賃4万円~5万円で入居できる単身者向けの賃貸アパートも多く(東京都心や日本の主要都市は家賃が高くなるが…)、シェアハウスなのに高く家賃を設定すると「アパートと大して変わらないなら、自由に生活できるアパートで暮らそう!」となります。

 

5.度肝抜かれるほどのコスパの良さがなければ入居しない

私が海外でシェアハウス生活を気に入っていた一つの理由に、使えるスペース広々なのに自分でアパートを借りる時の家賃の半分で済むという点があります。

単身用の物件が少ない海外の1ベッドルーム賃貸マンションの家賃相場は、都市部になると$1400~1900。

カップルで住むなら2人で折半して半額で済みますが、一人暮らしとなると全額自己負担となります。

そういう理由から「他人とシェアすること」が当たり前となるのですが、シェアした場合、家賃は$700~950に抑えられます。

この金額が、海外のシェアハウス家賃相場(1ヶ月)となるのです。

一方で日本の大都市では、例えば東京23区の単身用賃貸マンション1K/1DKの家賃相場は6.2万円~9.6万円となります。

出典:SUUMO

海外のシェアハウス家賃相場と同じように、シェアすることによって家賃が半額になるのなら、東京のシェアハウス(個室)の家賃が3.1万円~4.8万円ぐらいだと嬉しいのですが、実際のところは5万円~で、6~7万円台のシェアハウス物件を多く目にします。

日本で2番目に大きな大阪の中心部では、単身用賃貸マンション1K/1DKの家賃相場は4.6万円~6.3万円となっています。

出典:SUUMO

大阪の場合も同様で、半額になるなら2.3万円~3.2万円で納まってほしいところ、実際は安くても3.8万円~で、4万円台の物件が多いです。

私が今住んでいる街の例で言うと、単身用賃貸マンションの家賃相場が4.2万円なのに対し、以前住んでいたシェアハウスの家賃は4万円。今の1Kの部屋の家賃が4.5万円なので、全然コスパの良さを感じられません(笑)

これに気づいてしまったら、もうシェアハウスに戻れなくなる人が多くなるんじゃないでしょうかね…。

チファニー
シェアハウスと賃貸アパートでの一人暮らしの生活費の比較をしている記事もすぐ下にありますので、読んでみてください。

シェアハウスって安い?賃貸アパートで一人暮らしの生活費1ヶ月分と比較した結果

2019-08-25

 

6.シェアハウスでの「サービス」が売りなら、クオリティ上げないと人は離れる

世界一のサービスを誇る(と思う)日本で、「国際交流」「他人との交流」など「サービス」的な部分をシェアハウス運営の売りにしているなら、本当に雰囲気がよく入居者全員が気持ちよく生活できるくらいのコミュニティを作り上げないと、人は離れます。

この清潔な国日本で、リーズナブルでストレスの少ない一人暮らしに適したアパートやマンションはいくらでもありますよ!

 

7.留学生の口コミの力、甘く見ちゃダメ!悪い噂はすぐに広まる!

外国人の入居を歓迎している国際交流シェアハウスで、「外国人だからいつか帰国するし!」と甘く見て悪徳&不適切な運営をすると、自分に跳ね返ってきます。

私は海外に住んでいたことがあるので知っていますが、日本人コニュニティよりも他国のコミュニティの方が団結力や助け合いの精神が強く、悪い噂の拡散力は日本の比ではありません

さらに留学生を対象にしていて、運営するシェアハウスの悪い評判が学校スタッフにまで届いたら、その情報は語り継がれることとなるでしょう。

学校スタッフは長く勤める人が多いので、一度悪い噂が広まったらなかなか消えません。

外国人留学生を相手にするなら、相当しっかり運営しないと自分に跳ね返ってきた時の運営へのダメージも大きくなります(もちろん、日本人相手でもそうですが)。

留学生の口コミの力、甘く見ちゃいけませんよ!

 

8.将来家売れるかな?問題

シェアハウスの運営に疲れて、「もう辞めたい、家を売りたい」と思ったとします。

ですが、シェアハウスの運営をするためには特に問題のない物件でも、ファミリーには向かないこともあります。

ちなみに私が住んでいたシェアハウスの間取りはこんな感じです↓

この物件が2000万円というのは、住宅地エリアで安いのか相場なのか私にはわかりませんが、ファミリーで住みたいとは思えないかもしれません。

例えば、単身の私でさえ使いにくいと思うキッチン。

ここでファミリーサイズの食事を用意するのはかなり狭い!!

引っ越しを手伝ってくれた職場の先輩(既婚)も同意見なので、女性には人気のない物件かと思います。

さらに、ダイニングがなくリビングも狭いため、家族で住むにしては物足りなさすぎるのです。

駐車スペースもなく、周辺の車がよくシェアハウス前に置いてあるシェアメイトの自転車に車をぶつけて倒して行くぐらい道も狭いので、家族向けの物件としては理想的ではありません。

それをわかっているオーナーは、将来家が売れるのか、かなり心配のご様子。

そして、その家を売るタイミングと言うのも不安材料となっているのですが、詳しくは次の項目で!

 

9.ブームはいつか終わりが来る

今は某テレビ局の人気番組の影響でブームとなっているシェアハウスですが、流行の移り変わりが早い日本、このシェアハウスブームにもいつか終わりが来ます。

家を買ってから5年所有しないと、売るときに高額の税金がかかるらしいのですが、家を売ることができるようになる頃には、きっと日本のシェアハウスブームは終わっているでしょう…。

 

【まとめ】シェアハウスは住むのも運営するのも大変!

  • 度肝抜かれるほどのコスパの良さを日本では実現できない
  • 他人と生活するストレスがつきものなので、家賃が安くなきゃ人が集まらない
  • 家賃が安いため、人を入居させないとまとまった収入にならない

シェアハウス運営がお金儲けに向かない理由は、この悪循環によるものだと思います。

高額な家賃を折半するための海外のシェアハウス文化は、リーズナブルな賃貸アパートの種類が豊富な日本では浸透しにくいのです。

現在の日本のシェアハウスブームに便乗して、シェアハウス運営用の家を買わないよう、購入前に一度よく考えてみましょう!